Fait incontestable et incontesté, le développement durable ne peut plus être ignoré des professionnels de l’immobilier logistique. Une préoccupation d’autant plus simple à prendre en compte aujourd’hui que le marché français est de nouveau en phase d’expansion. « Plus une seule construction d’entrepôt logistique ne se fait aujourd’hui sans prendre en compte certains aspects du développement durable, une évidence selon Ranald Hahn, directeur général de Prologis pour l’Europe du sud.

L’objectif est d’être un « meilleur voisin ». Un entrepôt bien construit doit pouvoir durer 40 ans. Il faut qu’il soit adaptable pour 4 à 10 locataires successifs. Nous devons donc anticiper les besoins futurs notamment en terme de voies ferrées, de fibres optiques, etc. ». Un responsable environnement a d’ailleurs été embauché il y a un an et demi chez ce développeur-investisseur. « Nous sommes les seuls à avoir ce genre de poste au sein de l’entreprise », affirme encore Ranald Hahn. Quoiqu’il en soit, tous les professionnels concernés de près ou de loin par l’immobilier logistique, prennent désormais le développement durable très au sérieux. Chacun y va de sa réflexion sur le sujet et de ses innovations dans ce domaine. « Aujourd’hui, on n’implante plus une plate-forme, on l’intègre », déclarait lors de la SITL Jean-Louis Lazuech,vice-président de Prologis.

ENTREPÔT ÉCOLOGIQUE

Economies d’énergie, choix des matériaux, multimodalité, etc.

Chez le contractant général GSE, on parle « d’entrepôt écologique ». Cette notion prend en compte plusieurs principes d’actions déterminants, dont l’insertion de projets sur les sites sélectionnés en valorisant le dialogue avec les différents partenaires, les responsables locaux et les clients investisseurs, le choix de matériaux de construction avec par exemple l’utilisation du bois, ( structurellement performant et offrant une réduction des coûts de construction ). « Nous utilisons également un système de tirant au lieu de poteaux, ce qui permet plus de légèreté dans la conception et plus de souplesse dans l’aménagement, détaille Jean-Pierre Hugues, Pdg de GSE. Nous avons également mis en œuvre une gestion des eaux de pluie pour en faire la récolte, l’utilisation, le recyclage afin de pouvoir les reverser dans les nappes phréatiques.

Cela nous permet de ne pas avoir à demander aux collectivités un raccordement et donc de réaliser des projets à des endroits où normalement cela n’aurait pas été possible ».
L’ensemble de ces données intervient dans la conception, la réalisation et l’exploitation du nouveau concept « Optima » pour les parcs logistiques qui intègrent désormais le développement durable. « Même si pour l’instant cette démarche est marginalisée, on a l’impression d’une réelle demande de la part de nos clients », ajoute Jean-Pierre Hugues. Une demande forte que semble également avoir entendue l’opérateur logistique britannique Gazeley. Tina Paillet, sa directrice du développement, considère même qu’il faut savoir anticiper, « l’offre crée parfois la demande et la logistique est un monde de « just in time ». Nous avons implanté notre premier Magna Park, le plus vaste site d’Europe dédié à la logistique, afin de mutualiser les équipements communs des occupants, il y a 17 ans, au Royaume-Uni.

En novembre 2004, après deux années de recherche et développement, nous avons lancé notre première plate-forme logistique écologique « Turbine à Bedford. L’opération était en blanc, (c'est-à-dire sans location ou vente préalable à un utilisateur, ndlr). Nous y avons cru et trois mois plus tard, nous la louions à la chaîne de supermarchés britannique Wool worths pour 25 ans ! Ce bâtiment est équipé au total de 11 solutions techniques et écologiques ». S’il y une réelle préoccupation quant à l’avenir de la planète, certaines entreprises ont également constaté une corrélation directe entre l’image donnée au public et la cotation boursière... Les demandes d’entrepôts écologiques, véritables vitrines pour l’utilisateur et le propriétaire, ne cessent donc d’augmenter. Les professionnels prévoient également que tôt ou tard, l’Europe exigera d’eux des contraintes écologiques encore plus sévères qu’aujourd’hui et étant donné la durée de vie d’un entrepôt, autant s’y mettre dès à présent…

LES CHIFFRES

Des réflexions sans doute d’autant années à venir s’annoncent encore meilleures. « 2005 a été une bonne année, confirme Max Le Roux, viceprésident directeur général d’Atisreal.
Plus de deux millions de mètres carrés ont été placés pour l’ensemble de la France, dont 1,5 sur les principales métropoles régionales et 80% de ces 1,5 million de mètres carrés se sont placés sur la dorsale Nord-Sud (Régions Nord, Ile-de-France, Rhône-Alpes et autour de Marseille, ndlr), plus de 75% concernent des entrepôts de classe A (contre 68% en 2004) ». plus faciles à mener que le marché immobilier logistique se porte bien, en tout cas mieux qu’en 2003 et les Selon cette société de conseil, l’offre s’est donc stabilisée et sa qualité s’est améliorée.



Pour preuve, les entrepôts de classe A représentent désormais 42% de l’offre existante contre 35% en 2004 sur l’ensemble du territoire hexagonal. « On constate également une progression des commercialisations des entrepôts de classe A de seconde main. Alors qu’ils représentaient 4% des transactions en 2004, leur part de marché a atteint 20% cette année. Ces produits ne souffrent donc pas d’une obsolescence trop rapide », précise-t-on encore chez Atisreal. Les résultats de 2005 sont toutefois modérés par une croissance française relativement faible. Dans ce contexte économique, la confiance des entreprises, et donc des chargeurs, industriels et distributeurs, reste mesurée et la prudence de mise. « Les entreprises demeurent circonspectes sur leurs perspectives d’investissement, constate Magali Marton, directrice de DTZ Research.

La dernière enquête de l’INSEE sur les investissements en industrie réalisée en octobre 2005 montre, en effet, une stabilité en valeur de leur montant. Cependant cette stabilité masque des évolutions très contrastées entre un ralentissement dans le secteur de l’automobile et de l’agroalimentaire et une nette Un contexte économique international plutôt favorable progression dans l’industrie des biens d’équipements. Sur le marché de la logistique, ces tendances se retrouvent : les plus importantes transactions auront été réalisées en 2005 par des chargeurs de la grande distribution non alimentaires tant en Ile-de-France qu’en régions ».

DE BONS RÉSULTATS POUR LE MARCHE DES ENTREPOTS

DTZ Research estime ces investissements logistiques entre 1,3 et 1,5 milliard d’euros alors qu’en 2003, ils culminaient à 500 millions d’euros. En 2005, le marché des entrepôts de plus de 10 000 m2 a donc confirmé ses bons résultats de l’année 2004 avec toutefois un retour en force de l’Ile-de-France (la région concentre près de la moitié des commercialisations en France avec 662 000 m2). « 2005 est également une année qui a permis d’y voir plus clair avec une concentration des intervenants et une grande maturité du marché. Elle a posé les bases pour les années futures », affirme Ariel Lahmi, directeur général du promoteur Concerto développement CB Richard Ellis, l’année dernière aura été caractérisée par une stabilité de l’offre immédiate car elle « est essentiellement composée de bâtiments d’environ 10 000 m2 avec des autorisations d’exploiter 1510, alors que les utilisateurs recherchent plutôt des bâtiments d’environ 15 000 m2 de type 2662/2663.

Conséquence directe, les utilisateurs se placent en amont, sur des projets « en gris » adaptés à leurs besoins, rendant quasi-nulle la consommation de stock disponible ». Les professionnels constatent une demande placée également stable. Pour certains, cette constance équivaut à constater que 2005 a été une année « moyenne ». Selon François Rispe, country manager de Eurinpro France, la France souffrirait de plus d’une mauvaise image. « Depuis un an et demi, nous avons des demandes venant d’Asie et des Etats-Unis pour des implantations plutôt en Belgique, en Allemagne et aux Pays-Bas, qui ont un meilleur marketing économique, mais plus du tout en France ». Pour ce dernier, 2006 devrait être dans la même veine. Les économistes sont néanmoins optimistes et anticipent un taux de croissance en augmentation (entre 1,6% et 2,2%) pour cette année.

Dans un contexte économique international plutôt favorable, l’amélioration de la conjoncture de l’Allemagne, principal client et fournisseur de la France, devrait jouer de façon bénéfique sur ses résultats. Les acteurs du marché de l’immobilier logistique en attendent l’impact sur leur activité. Selon Ranald Hahn, le bon exemple reste l’Angleterre, certes cher pour l’investissement logistique car le royaume manque de foncier, mais stable et surtout avec une croissance économique autour des 2% depuis au mois 5 ans. « Les difficultés économiques et sociales ont un impact direct sur la taille des surfaces louées car les industriels hésitent à augmenter leurs coûts fixes face à une activité incertaine ». Avec ce point de vue, l’Espagne semble offrir aujourd’hui les meilleures conditions : une croissance de 3,4% (une des plus importantes d’Europe), un taux de chômage autour des 8% (contre 14% il y a peu de temps), une économie en plein boom et un pouvoir d’achat de la population qui ne cesse d’augmenter. La direction du groupe Affine a d’ailleurs décidé de ne plus attendre pour investir sur la péninsule Ibérique : « le prix du foncier y est déjà trois à quatre fois supérieur qu’en France… Si on ne le fait pas aujourd’hui, on ne le fera jamais, avec les prix qui ne cessent d’augmenter ».

L’ENTREPÔT A DE L’AVENIR EN FRANCE

Jean-Marie Guillet, directeur du département logistique chez Jones Lang LaSalle, estime quant à lui, que la France est un pays majeur en logistique, incontournable, « pour sa situation géographique favorable entre le Nord et le Sud mais aussi parce que le potentiel d’offre existante y est important. De plus les valeurs locatives sont faibles et stables par rapport aux autres pays européens. Nos investisseurs ont donc plutôt confiance ». Pour des entrepôts de plus de 10 000 m2, le loyer s’élève en effet en moyenne à 55 euros par M2 par an en région francilienne contre un loyer bruxellois de 57,5 euros et un loyer en périphérie londonienne qui atteint aujourd’hui 176 euros…



Jones Lang LaSalle constate d’ailleurs l’arrivée significative d’investisseurs italiens, belges et moyen-orientaux sur le territoire français. Jean-Marie Guillet en donne le détail : « on compte au total une vingtaine d’investisseurs sur le territoire aujourd’hui, comparés à 5 ou 6 il y a quelques années ».
Et Atisreal constate un tassement des valeurs locatives des entrepôts de classe A, que l’on nomme également de « dernière génération », dans pratiquement toutes les agglomérations françaises. A quelques exceptions près toutefois comme par exemple à Strasbourg où les disponibilités foncières étant rares, la valeur locative s’établit en moyenne aux alentours de 53 euros (alors que la Région parisienne est à 51 euros), et devient ainsi la zone géographique la plus chère du pays. Ce qui laisse quand même à la France son statut de place logistique la moins chère d’Europe en terme de loyer.

UNE INFRASTRUCTURE LOGISTIQUE DE QUALITÉ

La modération des prix tricolores s’explique pour Max Le Roux par une disponibilité du foncier et un équilibre de l’offre et de la demande sur le marché. Autre avantage de l’Hexagone, un réseau d’infrastructure dense, de qualité avec de plus une multi-modalité très développée. La décentralisation des autoroutes et la naissance effective de l’Agence de Financement des Infrastructures de Transport de France (AFITF) ont permis d’allouer deux milliards d’euros en 2006 au développement de ces infrastructures, soit près du double qu’en 2005.
De plus, la première autoroute ferroviaire (1 000 km), dédiée au fret, devrait voir le jour en 2007 et assurera la liaison entre le Luxembourg et Perpignan, en passant notamment par Dijon et Lyon. Sa capacité prévisionnelle est de l’ordre de 30 000 semi-remorques par an, soit 4% du marché potentiel du trafic international de l’axe Nord-Sud. La solution fluviale existe aussi puisque son trafic de produits manufacturés en conteneurs a augmenté de 17,4% entre 2004 et 2005. De plus, un projet pour le développement de « l’autoroute de la mer Atlantique » (que le ministère de l’Equipement définit comme « une liaison maritime à haute fréquence et haute qualité) devrait être lancé dans le courant de l’année. Elle vise à reporter des poids lourds de la route vers l’eau, sur la façade Atlantique, la Manche et la Mer du Nord, entre la France et l’Espagne.

L’ensemble de ces politiques fait de la France la première terre d’implantations logistiques en Europe selon Atisreal, avec de plus un bassin de consommation important. Les perspectives de l’entrepôt en France semblent donc prometteuses. « Le dynamisme du marché s’explique également par une sophistication des fonctions exercées dans l’entrepôt (assemblage, préparation de commandes, service après-vente, contrôle qualité, etc.) », analyse Ranald Hahn de Prologis. La forte demande en produits de qualité est également alimentée par le développement des technologies de gestion des stocks et par « une réglementation plus stricte qui rend obsolète une bonne partie des entrepôts du marché français et offre donc une marge de développement énorme », ajoute Ariel Lahmi de la société Concerto Développement, également en charge de la réhabilitation de bâtiments aux normes.

Les experts comme Jean- Claude Bossez, président de l’association loi 1901 Afilog, avancent aussi comme argument une France de moins en moins pays de production et de plus en plus nation de prestations de services, tout en restant un des grands pays consommateurs de l’Europe. La présence des entrepôts ne devrait donc pas cesser d’augmenter demain… « C’est en tout cas une tendance Les plates-formes de 100 000 m2 ne sont plus aussi rares qu’avant ascendante et récurrente pour quelques années encore ». Jusqu’au moment où les pays dans lesquels on délocalise n’auront plus les avantages concurrentiels d’aujourd’hui du fait de leur développement économique et social. En attendant la taille moyenne des entrepôts augmente.

PLATE FORME LOGISTIQUE : PLACE AU GIGANTISME ?

« La surface des entrepôts immédiatement disponibles en France s’établit à 12 000 m2 environ, selon une étude d’Atisreal. La taille de ces bâtiments a tendance à augmenter. Elle est en effet supérieure à 25 000 m2 en moyenne pour les entrepôts en chantier et les programmes ayant obtenu un permis de construire ». Les fusions et acquisitions telles que Exel et DHL, ACR et Kuehne + Nagel, de ces dernières années vont dans ce sens car elles impliquent des platesformes logistiques plus grandes. « Or, nous ne sommes qu’au début de cette concentration », prédit Tina Paillet. De plus, les plates-formes de 100 000 m2 ne sont plus aussi rares qu’avant, dans l’objectif de faire toujours plus d’économies d’échelle… Vont-elles pour autant devenir la norme ?

« Il est vrai que cette moyenne progresse environ de 1 000 m2 de plus tous les ans, admet Serge Maginel, directeur général adjoint de la ligne de produit « entrepôt » au sein de CB Richard Ellis. Mais cela ne peut pas augmenter indéfiniment. Le gigantisme me paraît peu probable dans la mesure où un problème majeur dans l’entrepôt (technique ou social), pourrait bloquer la distribution dans plusieurs pays d’Europe ».
De plus, un entrepôt gigantesque, employant donc beaucoup de personnes, ne pourrait pas se construire en bordure des zones d’habitation, à cause d’un manque de place, ce qui signifie autant de kilomètres à avaler pour les salariés de la plateforme. D’autres évoquent également le fait qu’une forte concentration de population salariée accentue les tensions sociales et qu’il vaut donc mieux ne pas dépasser les 150 000 m2.

L’IMPACT DU COMMERCE EN LIGNE SUR LA LOGISTIQUE

Loin d’atteindre, pour l’instant, ce type de surface, les entrepôts dédiés à la vente par Internet s’agrandissent vite et se multiplient. Laurent Sabatucci, gérant d’Entrepotonline (EOL) considère que « 20% des nouveaux acteurs du marché sont des distributeurs Internet, comme Cdiscount, Mistergooddeal, Rue du commerce, etc. Ils ont besoin desurface de plus en plus importantes ». Avec certaines particularités : les clients d’Internet, qui sélectionnent vite leur produit, le commandent vite et surtout qui le payent vite, exigent une livraison rapide… Cela impose aux entrepôts une proximité avec le bassin de consommation et donc des villes.

Les sites web marchands disposent généralement d’une gamme et d’un éventail de produits plus larges qu’un magasin « physique » pour des quantités livrées faibles. Max Le Roux estime que « les entrepôts Internet sont des entrepôts hybrides, entre les entrepôts traditionnels et ceux dédiés à la messagerie. Ils s’étalent sur 3 000 m2 sur une hauteur de 6,50 mètres.

Ils doivent être peu profonds pour le cross-docking. 90% de ce marché sont des locataires », pour l’instant… Ce type d’activité est contraint par les flux de demande. Avec le développement des bassins de consommation dans les régions, les projets immobiliers se développent ailleurs que sur la traditionnelle dorsale Nord-Sud. « Les logistiques s’organisent désormais avec un pilotage central et une régionalisation près des centres de consommation. Cela signifie une sortie de l’axe traditionnel », confirme François Rispe d’Eurinpro. Dans l’axe ou non, tous les professionnels s’accordent à dire que l’année 2006 se profile sous de bons augures

LES DÉSAXÉS

En secteur « diffus », c'est-à-dire en dehors des 18 grandes agglomérations, 28 transactions ont été recensées par Atisreal pour un volume annuel de 503 000 m2. Elles sont principalement localisées dans l’Ouest de la France (322 000 m2), en particulier en Bretagne, dans les Pays de la Loire et près d’Orléans. Christophe Chauvet, directeur des opérations d’Elcimaï Réalisations, contractant général industriel et logistique, va dans ce sens et propose une alternative à la dorsale Nord-Sud. « Aujourd’hui, le marché de l’immobilier professionnel subit de multiples bouleversements, de la délocalisation en Asie jusqu’à la réappropriation des centres-villes par le monde de la distribution, en passant par la recherche perpétuelle de concentration et d’économies d’échelle, constatet- il.

En pleine mutation, le secteur de l’immobilier des entrepôts de classe A de plus de 100 000 m2, s’illustre par trois tendances qui devraient s’accentuer dans les prochaines années : une diminution de l’offre dans la totalité de l’Hexagone, une augmentation significative du prix du foncier en proximité des grandes villes et une aggravation des temps de circulation suite à un trafic de plus en plus dense ».

Pour cette société, une implantation hors de la dorsale permettrait aux entreprises de réduire leurs investissements fonciers, de bénéficier d’un vivier local d’emplois, d’exploiter des dessertes fluides et de s’affranchir des temps rédhibitoires de parcours. Dans l’axe ou non, tous les professionnels s’accordent à dire que l’année 2006 se profile sous de bons augures tant pour le nombre des transactions que pour la qualité des bâtiments.

LE JOURNAL DE LA LOGISTIQUE
Enquete d'Eloise LEYDIER